משכנתא אופטימלית היא משכנתא שבה ההחזר הראשוני לא עולה על שליש מן ההכנסות נטו במשפחה ממוצעת (ככל שאדם מרוויח יותר כך הוא יכול "לסכן" אחוז גבוה יותר מן ההכנסה הפנויה שלו) וסך ההחזרים הסופי של המשכנתא יהיה הנמוך ביותר בתרחיש אפשרי ולא קיצוני.

הנחת היסוד הראשונה היא שלא יהיה אפשר לדעת מה יהיה סך ההחזרים הסופי של המשכנתא.

 

הנחת היסוד השנייה היא שבוודאות המשכנתא האופטימלית היא לא התמהיל עם סך ההחזרים הנמוך ביותר כיוון שלא אפשרי לחזות מה יהיו תנאי השוק בעשרות שנים הקרובות.

מה יועץ משכנתאות יודע שאתה לא יודע? לחץ כאן

​

לפי שתי ההנחות הנ"ל, אין בידינו יכולת לחזות מה יהיה וייתכן שתשלמו הרבה כסף על תמהיל משכנתא שחשבתם שיחסוך לכם מאות אלפים, אך למעשה הוא לא חסך לכם כלל. כלומר השגת משכנתא אופטימלית הינה אתגר לא פשוט.

 

לכן השאלה כמה תחזירו בסוף המשכנתא לא רלוונטית ויהיה זה מאוד חובבני להגיד מה יהיה ההחזר בסוף המשכנתא.

 

וכאן אני חוזר לפתח דבריי, תכנון משכנתא אופטימלית צריך לאזן בין הרצון לשלם כמה שפחות על המשכנתא לבין הצורך למנוע עלייה דרמטית בהחזר עקב שינוי בתנאי השוק.

 

אתן דוגמא למשכנתא שהרבה חושבים שהיא אופטימלית (אני לא חושב כך) ואיך יכול להיות שזו תהיה דווקא האפשרות היקרה.

 

תמהיל משכנתא שהרבה ממליצים עליו לאחרונה הוא שליש ביריבת הפריים ושתי שליש בריבית קבועה לא צמודה.

 

מאוד ייתכן, ועל בסיס השנים האחרונות שתמהיל זה הוא האפשרות היקרה, אני אסביר:

 

בשנים האחרונות האינפלציה נמוכה מאוד (לפעמים שלילית), סביר מאוד שמגמה זו תמשך להרבה זמן אם לא לתמיד מכיוון שהצמיחה במשק היא לא מה שהיתה בעבר (הפכנו למדינה מפותחת) ולכן אין סיבה לעליית מחירים דרמטית שתעלה את המדד באופן מהותי ואם נוסיף לזה את מאמצי המדינה להגביר את התחרותיות וביטול חסמי היבוא אז אני כלל לא צופה עלייה משמעותית במדד כמו בעבר.

 

אי לכך סביר מאוד להניח שתמהיל זה שמאוד רווח היום אצל לוקחי המשכנתאות ומומלץ על ידי רוב יועצי המשכנתאות, גורר תשלומי ריבית מיותרים.

 

בפרק אחר אסביר כיצד אשף המשכנתאות נותן לכם את המשכנתא האופטימלית.

​