בכל פורום למשכנתאות אליו ניכנס, תמיד נשמע חלק מ"המומחים" ממליצים שלא לקחת מסלולים צמודי מדד מאחר שההחזר החודשי יעלה ויש חשש שלא נוכל לעמוד בהחזרים החודשיים.
גם הבנק למשכנתאות לוקח זאת בחשבון ופועל בהתאם, אבל לא כמו שרובכם חושבים.

מיד תבינו.

 

קצת רקע
המדד, או בשמו המלא "מדד המחירים לצרכן", הינו פרמטר הנמדד בכל חודש ע"י הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה וההפרש בין מדד החודש לבין החודש שעבר מהווה את העלייה או הירידה ברמת המחירים של כלל המוצרים במשק (ישנם גם מדדים ספציפיים ולא ארחיב על כך).

 

בעבר בנק ישראל אישר לבנקים למשכנתאות לשווק רק מסלולי משכנתא הצמודים למדד, הסיבה לכך היא האינפלציה המשתנה ששררה עד אותם ימים.

לאחר שהתנאים במשק השתנו ורמות המחירים במשק התייצבו באופן יחסי, התיר בנק ישראל לשווק מסלולי משכנתא נוספים כמו הפריים, הצמודות משתנות למיניהן (משתנה כל חמש וכו') וקבועה לא צמודה (קל"צ).

 

מסלול קבועה צמודה הוא מסלול בו הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, כלומר כל שינוי למעלה או למטה במדד יגרור שינוי מתון בהחזר החודשי.

מבחינת הבנק, המשמעות היא חישוב לוח סילוקין חדש ע"י מחשבון משכנתא פשוט בו הקרן השתנתה לפי השינוי במדד.

באופן תיאורטי ההחזר החודשי עשוי לרדת כמו שקרה כמה פעמים השנה אך בדרך כלל במדינות מפותחות המדד עולה בקצב מתון בכל שנה ולכן ההחזר החודשי בדרך כלל עולה.

 

במסלולי משכנתא צמודי מדד הבנק למשכנתאות מתמחר את הסיכון של שינוי בריבית בלבד לצורך חישוב הריבית, ולכן מסלול זה בדרך כלל יהיה יותר זול (ריבית נמוכה יותר) מאשר מסלולים שאינם צמודים למדד בעלי אורך זהה בהם הבנק יתמחר את הסיכון בעליה המשוערת  של מדד בתוספת מרווח ביטחון.

 

בשל מרווח הביטחון שלוקח הבנק בחישוב הרבית הלא צמודה ניתן לראות במחשבון משכנתא שבמרבית המקרים משכנתא בריבית קבועה צמודה זולה יותר בסופו של דבר ממסלול בריבית קבועה שאינה צמודה באורך דומה.